COMMENT ACHETER EN FLORIDE
Tout étranger peut investir en Floride, que vous recherchiez un appartement de vacances, un investissement ou placement locatif. La baisse des prix de l'immobilier conjuguée à la baisse du dollar, vous pouvez investir judicieusement à partir de seulement 50.000 euros. Aucun visa ou permis n'est nécessaire pour acheter et exploiter un bien immobilier en Floride. Les banques et les courtiers immobiliers garantissent aux acheteurs étrangers un prêt immobilier à condition d'un apport autour de 30 % de la valeur du bien et la preuve de l'équivalent en liquidité de la somme du prêt.
Achat de particulier à particulier: C'est le type de transaction le plus commun en Floride. Les biens immobiliers échangés dans ces transactions sont en général disponibles dans le MLS et listés dans notre moteur de recherche. Les prix affichés sont souvent négociables.
1. L'OFFRE
Une première offre est formulée par écrit par l'acheteur et accompagnée par un dépôt pouvant aller de $5000 à 10% du montant de loffre. Ce montant est déposé dans un compte séquestre et est entièrement remboursable si l'offre n'aboutit pas.
2. ACCEPTATION
Une fois l'offre acceptée, l'acheteur à la possibilité de conduire une inspection detaillée de la propriété. Si l'inspection est satisfaisante, l'acheteur placera en compte séquestre un apport additionnel pouvant aller de 10% à 20% du prix du bien.
Une offre peut être soumise à l'obtention d'un crédit américain par l'acheteur. Dans ce cas, l'acheteur à un certain délai pour obtenir un financement (30 à 45 jours). Si le financement n'est pas obtenu dans ce délai (par exemple, si l'expertise du bien « Appraisal » par l'organisme de crédit n'est pas satisfaisante) l'acheteur à la possibilité d'annuler le contrat et de récupérer son apport.
Dans le marché actuel, une offre soumise à financement est peu attractive pour un vendeur, et il arrive souvent qu'un vendeur accepte une offre moins élevée mais non soumise à l'obtention d'un financement.
3. LA SIGNATURE
La clôture de la transaction ou « Closing » se fait entre 30 et 60 jours. Un agent de clôture ou "Closing Agent", qui est l'équivalent du Notaire, effectue les recherches de validité sur le titre de propriété et propose l'assurance de ce titre (obligatoire en cas de financement). Il synchronise le paiement des fonds à travers son compte séquestre et prépare les documents de transfert de propriété.
Dans la grande majorité des transactions de particulier à particulier, les frais d'agence sont payés par le vendeur. Les coûts de closing pour l'acheteur varient entre 1.5% (achat comptant) et 4% du prix d'achat (achat financé).
4. LES TYPES D'ACHATS
Achat en Short Sale
Une "Short Sale" est une transaction où l'organisme préteur accepte de recevoir pour solde de tout compte avec le vendeur un montant inferieur à 'lhypothèque sur le bien. La plupart des biens offerts en short sale sont disponibles dans le MLS, et il arrive parfois que le bien soit vendu à un prix plus élevé que le prix demandé, si il y a plusieurs acheteurs intéressés par la propriété. Ce type d'achat peut être très long (plusieurs mois) et peut très bien ne pas aboutir si l'organisme prêteur décide de ne pas accepter le montant proposé par le plus offrant. Une fois la transaction acceptée par l'organisme prêteur, le closing doit être relativement rapide (moins de 30 jours) et en général, un étranger non résident ne pourra pas recourir à un financement aux USA.
Achat en Foreclosure ou Saisie Bancaire
Une propriété en Foreclosure a été saisie par la banque ou le préteur de fonds car le propriétaire précédent n'avait pas payé ses échéances. La banque met en vente pour un prix égal ou inferieur au solde du montant dû sur la propriété. La plupart des biens offerts en Foreclosure sont disponibles dans le MLS et ce type d'achat nécessite une grande rapidité d'action de la part de l'acheteur potentiel car les propriétés de qualité à bas prix se vendent en quelques heures ou quelques jours et souvent à un prix supérieur au prix demandé par la banque. Il est important par exemple que les fonds nécessaires à l'achat soient déjà sur un compte séquestre aux Etats-Unis. Il arrive parfois que le bien soit vendu à un prix plus élevé que le prix demandé s'il y a plusieurs acheteurs intéressés par la propriété. Les propriétés vendues en Foreclosure ont parfois été à l'abandon pendant de nombreux mois, et parfois aussi été sujettes au vandalisme. Ces propriétés nécessitent souvent un investissement relativement important en reconstruction ou réparations.
Achat à un promoteur
Une offre très large de produits neufs est disponible depuis 2004. Suite à l'engorgement du marché en 2006 et son effondrement en 2008, de nombreux promoteurs (ou leurs créditeurs si le projet a été saisi) se retrouvent avec un large inventaire d'invendus et offrent des conditions très avantageuses pour les acheteurs, en particulier pour des achats comptants. Sauf dans certains cas spécifiés, les prix annoncés sont en général négociables. Pour faire une offre, l'acheteur devra présenter un apport (le "deposit ") de 5 à 20%. Si l'offre est acceptée, l'apport devient non remboursable 15 jours après la signature du contact et réception des 'condo docs' . Cette période est appelée la "Recission Period" et elle est obligatoire en Floride pour tout achat à un promoteur immobilier. Si le produit est fini, ce qui est maintenant le cas pour la grande majorité des projets dans la zone de Miami / Miami Beach, le closing se fait dans les 30 jours. Il est important de noter que les coûts de closing pour un achat à un promoteur sont plus élevés que pour un achat de particulier à particulier. En effet, le promoteur va facturer à l'acheteur certains coûts tels que le "hook up fee", qui est le remboursement des frais d'accès aux réseaux électriques, égoûts et eau courante, ainsi que certains frais administratifs regroupés dans le « Developper Fee », d'un montant qui varie entre 1.5% et 1.75% du prix d'achat. Les appartements sont en général livrés « decorator ready » : - Cuisine et salles de bains équipées et finies (y compris sols) - Sols et plinthes dans le living room et les chambres à la charge de l'acheteur - Peinture et rideaux à la charge de l'acheteur. Le coût des finitions d'un appartement peut aller de $7/sq.ft à plus de $40/sq.ft selon le niveau de finitions désiré. Un appartement peut être fini en moins de 30 jours.
5. FRAIS D'ACHAT
Il n'y a pas de frais de notaire proprement dit en Floride. Les droits d'enregistrement sont payés par le vendeur et l'acheteur ne paye un impôt qu'en cas de recours au crédit. Il faut également remarquer qu'il n'y a pas, à vrai dire, de cadastre en Floride (puisque qu'il n'y a pas de notaire), c'est la raison pour laquelle il est fortement conseillé de souscrire une assurance-titre qui vous protègera contre les éventuelles imperfections de l'enregistrement. Vous trouverez ci-après le détail des dépenses à envisager dans le cadre d'une transaction immobilière.
Pour le vendeur:
- Droits d'enregistrements : $0.60 pour chaque $100 pour le comté de Miami-Dade ($0.70 pour chaque $100 dans le reste de la Floride)
- Réactualisation de l'assurance de l'acte de propriété : de $200 à $250
- Frais d'avocat (facultatifs) de $400 a $600
Pour l'acheteur:
En cas d'achat comptant, les coûts liés à la transaction sont réduit au strict minimum et les points suivants sont recommandés mais pas obligatoires:
- Assurance du titre : 0.7% du prix d'achat
- Inspections : de $250 à $400
- Relevé cadastral : $300
- Frais d'avocat : de $600 à $800
En cas de financement par un prêt conventionnel, les points suivants deviennent obligatoires:
- Assurance du titre : 0.7% du prix dachat
- Analyse de votre crédit ou "Credit Report" : de $60 à $100
- Inspections : de $250 à $400
- Expertise de la valeur vénale ou "Appraisal" : de $200 à $300
- Relevé cadastral : $300
- Frais d'avocat : de $600 à $800
- Honoraires de banque : 1% à 3% du montant du crédit
- Frais de dossiers : de $200 à $400
- Frais de greffe : de $40 à $100
- Droits d'enregistrement : 0.35% et 0.2% du montant du crédit
- Pour une maison individuelle : Assurance multirisque habitation : 14 mois à payer à l'avance.
- Pour un condo : 2 à 4 mois de frais de co-proprietes à payer d'avance
- Impôts fonciers: 2 à 10 mois à payer davance
En résumé, la totalité des coûts sera de l'ordre de 1,5% dans le cas d'un achat comptant et de plus de 4% s'il s'agit d'un achat à crédit.
Frais de copropriété
Les frais de maintenance mensuels d'un condo, l'équivalent des frais de copropriété, varient dans la zone de Miami entre 40 cents et 1 USD par pied carré, par mois. Certains condos peuvent avoir une situation financière très précaire, par exemple si de nombreux copropriétaires ne paient pas leurs dûs, ou s'il y a de nombreuses foreclosures dans l'immeuble. Il est très important de s'en informer avant de prendre une décision d'achat car une situation de ce type peut impliquer une augmentation incontrôlée des frais de copropriété.
6. L'IMPOSITION
La taxe foncière
L'impôt foncier est calculé sur la base du prix d'achat du bien, et correspond à Miami à environ 2% du prix d'achat chaque année. Pour les biens résidentiels, ces frais sont payés par le propriétaire et non par le locataire. (Pour un bien commercial, ils sont payés par le locataire). En raison de la rapide montée de la valeur des biens immobiliers de Floride dans les dernières années, la taxe foncière est devenue assez lourde et plusieurs propositions de loi sont à l'étude pour soulager les propriétaires. D'un autre coté, la baisse des prix dans certaines zones permet de demander une révision de l'assise de la taxe pour les propriétaires existants.
L'impôt sur la plus-value
En cas de revente, la plus-value réalisée est soumise à l'impôt fédéral sur le revenu. Le taux s'élève à 30 % maximum avant un an et à 15 % maximum après un an. Cependant, la plupart du temps, le mode de calcul de la plus-value permet d'aboutir à une exonération. Pour les vendeurs non résidents US, l'impôt fédéral est payé de manière forfaitaire au closing, par une retenue de 10% du prix de vente total par de par le FIRPA. Le solde après calcul de l'impôt est reversé au vendeur mais ce processus peut prendre plusieurs mois, c'est une des raisons pour lesquelles nous conseillons un achat à travers une société basée aux USA.
De plus, il faut savoir que si vous ré-investissez cette somme, dans un délai ne pouvant pas dépasser un an, vous ne paierez pas d'impôt sur la plus-value.