Miami Centre: Le prix des Nouveaux condos à la hausse, et ralentissement des ventes
Publié le 18/01/2012 11:31:00
Les ventes de nouveaux condos dans le Centre-ville élargit de Miami a ralentie par 53 pour cent en 2011, sur une base d'année en année par rapport à 2010, comme l'inventaire des développeurs a diminué et le prix moyen a augmenté de 21 pour cent au 31 décembre, selon un nouveau rapport de CondoVultures.com.
Les acheteurs ont acheté près de 1750 nouvelles unités pour une somme combinée de 800 millions de dollars entre Janvier et Décembre 2011 ce qui a réduit le nombre d'unités invendues contrôlées par les développeurs originaux de huit pour cent, des 22 250 condos créés dans le Centre-ville élargit de Miami pendant le boom immobilier du sud de la Floride, selon un nouveau rapport basé sur une analyse des données de l’expert immobilier du comté de Miami-Dade.
Les unités restantes invendues des développeur sont situés dans deux douzaines des plus de 80 projets de condos qui ont été créés dans un tronçon de 60 blocs composé de la Zone de Brickell Avenue, Miami Centre, et le corridor de Biscayne Boulevard pendant le boom immobilier qui a commencé en 2003, selon une analyse fondée sur Condo Vultures®.
«Les acheteurs acquièrent une moyenne de près de 150 condos développeur par mois pour 368 dollars par pied carré dans le Centre-ville élargit de Miami", a déclaré Peter Zalewski, un principal de Condo Vultures® LLC, conseil en immobilier basé à Bal Harbour, en Floride. "La vitesse des transactions reste forte au début de 2012, même si le prix de vente développeur moyen a augmenté, passant de moins de 300 dollars par pied carré en 2009 et 305 dollars le pied carré en 2010 La question sans réponse est de savoir si les acheteurs surtout les investisseurs particuliers internationaux avec des devises étrangères qui se sont affaiblies face au dollar américain au cours des derniers mois vont continuer à acquérir des unités développeur invendues au même rythme que l'augmentation des prix et le choix diminue dans le Centre-ville élargit de Miami".
CondoVultures.com prévoit pour le profil des ventes de nouvelles unités par projet au quatrième trimestre de 2011 dans les sept plus grands marchés de condos côtiers dans la région sud de la Floride du triple comté de Miami-Dade, Broward et Palm Beach.
Début de la semaine du 16 janvier, les Condo Vultures® prévoit de publier une série de sept hebdomadaires pour analyser les tendances nouvelles ventes de condos dans le Centre-ville élargit de Miami, South Beach, Sunny Isles Beach, Hollywood / Hallandale Beach, Fort Lauderdale et la plage, Boca Raton / Deerfield Beach, et West Palm Beach Centre et l’île de Palm Beach.
Au rythme actuel des ventes, le marché des condos du Centre-ville élargit de Miami pourrait être complètement vendu au premier trimestre de 2013.
Il y a un an en Décembre 2010, les développeurs contrôlés 16 pour cent - soit près de 3500 unités - de l'inventaire du neuf dans le Centre-ville élargit de Miami. En Décembre 2009, le nombre d'unités développeurs invendues représentaient 33 pour cent - soit près de 7200 unités - de l'inventaire des nouvelles unités ajoutées au le marché durant le boom des condos, selon le rapport.
La concurrence s'intensifie dans le Centre-ville élargit de Miami où les propriétaires en bloc tentent de revendre des unités à l'ICON Brickell, Paramount Bay, et Vizcayne - anciennement les Everglades on the Bay – avec une plus value, quand une série de nouveaux projets ont récemment été annoncés s’efforce d'attirer l'attention des acheteurs.
Au moins 10 nouvelles tours avec plus de 3.200 unités sont proposées pour le Centre-ville élargit de Miami qui a été l'épicentre de l’effondrement immobilier dans le sud de la Floride, selon la liste Preconstruction Condo Projets de CondoVultures.com.
Stimulé par une solide base d'investisseurs étrangers, les prix des terrains attractifs, et les coûts de construction compétitifs, les développeurs proposent ou ont déjà construit les 23 Biscayne Bay, MyBrickell, Sky Palace à Mary Brickell Village, Brickell Citicentre, le Resorts World Miami, et BrickellHouse dans le marché du Centre-ville élargit de Miami qui s'étend du sud du pont de Julia Tuttle jusqu’au pont de Rickenbacker, et de l’Est de l'autoroute 95 jusqu’à la baie de Biscayne,
Au 1er Juillet 2011, sur plus de 20.000 logements de développeurs créés et vendus depuis 2003, environ 90 pour cent des condos du Centre-ville élargit de Miami sont détenues par des investisseurs ou comme des résidences secondaires, selon un rapport récent de CondoVultures.com.
Centre-ville élargit de Miami a le plus faible taux d'utilisateurs primaires - basée sur les déductions ‘Homestead’ de taxes foncières - du sud de la Floride sur les sept plus grands marchés de condos côtiers à l’Est de l'autoroute 95 dans les comtés de Miami-Dade, Broward et Palm Beach, selon le rapport.
La grande majorité des investisseurs et des acheteurs de résidences secondaires avec des devises étrangères se concentrant sur le centre-ville élargit de Miami contribue au nouvel optimisme sur les futurs développements, disent les spécialistes du secteur.
Au quatrième trimestre de 2011, l'activité de transaction pour les unités de développeur dans le centre-ville élargit de Miami a été concentrée sur 18 projets, selon le rapport.
Sur près de 250 unités de développeurs qui ont changé de propriétaires dans le quatrième trimestre de 2011, le plus grand nombre de transactions a eu lieu au condominium Axis sur Brickell dans la zone de Brickell Avenue du Centre-ville élargit de Miami.
Près de 45 unités de développeurs du projet de condos des deux tours ont été achetés sur une base individuelle pour une somme combinée de 11,7 millions de dollars entre Octobre et Décembre de l'année 2011, selon le rapport.
L'Infinity at Brickell est le projet avec le plus grand nombre de transactions au quatrième trimestre 2011.
Les acheteurs ont acheté plus de 30 unités pour près de 10 millions de dollars dans la tour de 52 étages avec plus de 450 unités à proximité de South Miami Avenue, dans la zone de Brickell Avenue, selon le rapport.
Aucun des 16 autres projets qui ont vendu des unités de développeurs au quatrième trimestre 2011 n’ont été en mesure de dépasser 30 ou plus transactions au cours de la même période de trois mois, selon le rapport.
Globalement, les développeurs de créés plus de 270.000 pieds carrés d'espace vendable pour 98,5 dollars dans le Centre-ville élargit de Miami au quatrième trimestre 2011, selon le rapport.
Il faut aussi noter que 1000 unités supplémentaires dans le Centre-ville élargit de Miami qui étaient auparavant détenues par des acheteurs en gros, sont maintenant activement commercialisés en vue de la revente, hors marché, selon une analyse par l’agence de courtage CVR™ Realty.
900 autres condos qui ont été construits et vendus à des acheteurs individuels depuis 2003 sont actuellement sur le marché de la revente à un prix demandé médian de $380 par pied carré dans le Centre-ville élargit de Miami, au 18 janvier 2012, selon les données de l’Association des Realtors de Floride
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Entre 1963 et 2002, les développeurs ont construit 11.500 unités sur le marché du Centre-ville élargit de Miami. Le boom des années 2003 à 2010 a presque triplé le stock total à près de 34 000 unités dans la même zone.
L'inventaire global aurait pu être encore plus important si plusieurs projets proposés tels que le 600 Biscayne, Capital at Brickell, et Infinity at Brickell II n’avaient pas été retardés ou même annulés au cours de la crise.
Il est important de noter qu'il y a différentes étapes dans une transaction immobilière résidentielle au sud de la Floride.
Une transaction commence quand un bien est mis en vente et se termine quand un titre de propriété est transmis d'une partie à l’autre à la suite de l'enregistrement d'un acte avec le gouvernement local.
Dans le cadre du processus, une propriété va typiquement sous contrat et dans une phase de due diligence durant laquelle un accord peut être annulé.
Le rapport des ventes de nouveaux condos de CondoVultures.com est basé sur les transactions effectuées où un acte est enregistré et les impôts payés à la suite de la vente.
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