En mai, l’évaluateur de propriétés Pedro J. Garcia a déclaré que la valeur des propriétés a augmenté pour la première fois en quatre ans. Vendredi dernier, il a dit qu'elles ont augmenté encore plus que ce qu’il anticipait.

Par Charles Rabin, Miami Herald 29 Juin 2012

Il y a un mois, les dirigeants du comté ont déployé les chiffres estimatifs de l'impôt foncier de base, montrant de Miami-Dade a augmenté pour la première fois en quatre ans, un signal clair que le marché immobilier commence à rebondir.

Vendredi dernier, l'image des valeurs de propriété plus élevées et de nouvelles constructions est devenue encore plus rose.

Dans une petite salle de conférence juste à l'extérieur des chambres de commissions de la Mairie du comté, propriété évaluateur Pedro J. Garcia a expliqué comment valeurs immobilières du comté ont augmenté de près de 2 pour cent, à 190,7 milliards de dollars, depuis l’an dernier, la première année par rapport à l'augmentation annuelle depuis la chute du marché de l'immobilier commencée en 2007 - et une légère augmentation sur son estimation antérieure à la fin mai.

"Ce que nous voyons est une période de récupération pour Miami-Dade County," a déclaré Garcia.

A la fin du mois de mai, Garcia a estimé la valeur totale des 897,650 propriétés de Miami-Dade à 189,7 millions de dollars, soit environ la moitié de un pour cent - ou 970 millions de dollars - plus faible que le nombre réel s'est avéré être. Bien qu'il soit considéré comme statistiquement significatif, chaque petit pas compte dans une communauté si dépendante de la construction qui a vu ses valeurs de propriétés globales chuter 55 milliards de dollars depuis 2008.

La plupart des baroudeurs de l'immobilier semblent en accord avec Garcia, croyant que le marché sud de la Floride a finalement touché le fond.

« Ça fait un an et demi que je le dis », a déclaré Michael Y. Cannon, directeur exécutif des Ressources Realty Integra. «Nous sommes à nouveau dans une période d'expansion. Le cycle a redémarré. »

L'imposition globale a un impact majeur sur les taux d'imposition doivent être fixé par les commissaires de comté pour les taxes foncières de Septembre. Autrement dit, plus les impôts fonciers montent, plus il y a d'argent disponible pour le comté. Les propriétaires qui ont vu leurs impôts fonciers diminuer ces dernières années risque un choc cette année, à moins que les commissaires décident de réduire le présent taux de l'impôt foncier. Un propriétaire dont la valeur foncière a augmenté paiera plus d'impôts si le taux de l'impôt foncier reste le même.

C'est parce que 18 municipalités du comté sur 35 ont des prévisionnels d’impôts fonciers plus élevés cette année qu'il y a un an. La loi finale sur les taxes foncières dépend aussi de plusieurs autres impositions, tels que le Conseil scolaire de Miami-Dade, ainsi que sur les taux d'imposition fixés par les différentes villes.

Comme d'autres gouvernements, les chiffres définitifs de Miami-Dade, qui ont été soumis au Département de Revenue de Floride, généralement différent des estimations précoces si les ventes de logements dans les quartiers continuent à augmenter ou diminuer en fonction de la demande. A Miami-Dade, le bureau de Garcia a également réévalué certaines propriétés encore en construction.

Cela a été particulièrement important à Bal Harbour, où l'imposition a fait un bond de 172 millions de dollars - soit plus de 5 pour cent - au cours du dernier mois, principalement à cause de la réévaluation de certaines copropriétés et l’ouverture recente de l’Hôtel St. Regis, où se trouvait Sheraton Bal Harbour.

«Nous sommes en train d'examiner certains quartiers, et nous évaluons le nombre de nouvelles constructions», a déclaré Marcus Saiz, évaluateur de propriétés adjoint, du comté.

Alfred Treppeda, directeur de Bal Harbour Village dit que l’augmentation du budget lui permettra de proposer un abaissement du taux de l'impôt foncier pour 3000 des résidents du Village.

"Ce que nous voyons est une période de récupération à Miami-Dade County», a déclaré Garcia, expert en immobilier.

Les municipalités dont les plus fortes hausses du budget d'imposition par rapport à l'année dernière ont tendance à être les villes côtières où la croissance, y compris Bal Harbour, qui a bondi de 35,4 pour cent; Indian Creek, qui est en hausse de 11,8 pour cent, et Sunny Isles Beach, qui a augmenté de 7 pour cent.

Les villes encore sous le choc de l'effondrement de l'immobilier ont tendance à être les régions intérieures qui ont sauté dans le train de la construction de la dernière décennie, mais n'ont pas su attirer suffisamment de résidents. Le budget de l'impôt foncier pour Florida City est en baisse de 6,3 pour cent par rapport il y a un an; El Portal a fléchi de 4,1 pour cent, et Homestead ont chuté de 3,8 pour cent.

Dans l'ensemble, les maisons unifamiliales de Miami-Dade ont été évaluées à 58,6 milliards de dollars. Les condos représentent 51 milliards de dollars, et la propriété commerciale pour 49,6 milliards de dollars. Le reste de la 190 milliards de dollars comprend les propriétés multi-familiales, des terrains vagues et les autres sources - ce qui inclut certaines petites entreprises et les grandes propriétés comme Florida Power & Light et AT&T.

Le comté de Broward a affiché des hausses similaires.

L’évaluateur de propriété Lori Parrish a déclaré l’imposition de Broward a fait un bond de 1,5 pour cent par rapport l'an dernier, où 24 des 32 municipalités du comté voient des gains. Le chef de file était de Cooper City, qui, poussé par Monterra développement de 1.600 nouveaux logements, a vu un bond de son budget d'imposition de 8,5 pour cent. Les autres gagnants incluent Lacs Sea Ranch à 4,5 pour cent; Point Lighthouse, qui a augmenté de 4,2 pour cent, et Wilton Manors, où le rôle d'imposition a augmenté de 3,6 pour cent.

Sur le plan négatif, rôle d'imposition de l'Ouest du parc plongé de 8,4 pour cent, Lazy lac était en baisse de 7,2 pour cent, et Lauderdale Lakes vu sa propriété des valeurs goutte de 2,9 pour cent.

Dans l'ensemble, le budget d'imposition de Broward a fait un bond à 127,1 milliards de dollars, soit une augmentation de 1,8 milliard de dollars sur l'année précédente.

Parrish a attribué l’augmentation de la valeur des propriétés en partie à l'application agressive du code qui dans certains cas a empêché les maisons abandonnées "de tomber dans des états inesthétiques, dangereux et délabrés."