Le marché du condo en Floride du Sud entre officiellement en phase de croissance.

Par Peter Zalewski
Spécial pour le Miami Herald, 28 Aout 2012

Le marché des condos côtiers du Sud de la Floride est officiellement entré dans une phase de croissance depuis le deuxième trimestre de 2012.
Quelques 45 mois après que la dernière grue construction a été démonté à la tour de Paramount Beach de Miami en Octobre 2008, le premier projet de construction verticale dans le sud de la Floride depuis le crash historique du marché de l’immobilier a été achevé et est activement la vente par les développeurs.

Le nouvellement ouvert 23 Biscayne Bay Condo dans le corridor de Biscayne Boulevard, juste au nord du centre-ville de Miami a vendu 46 unités à partir sur les 96 logements dans la tour de 18 étages au 601 NE 23rd St. Depuis le Juin 18, selon les dossiers de la Cour de Miami-Dade County Clerk.

Le promoteur du projet, directeur Martin Ferreira de Melo du groupe Melo, estime que jusqu'à 95 pour cent des acheteurs viennent de l'étranger avec une forte concentration d'investisseurs originaires d'Argentine, du Brésil et du Mexique.


Basé sur le succès actuel du projet, le Groupe Melo, avec des racines en Argentine, prévoit de développer quatre nouvelles tours - soit une combinaison soit d’unités de condos ou de location en fonction des conditions du marché au moment de l'achèvement de chaque projet respectif - avec au moins 600 unités à Miami et dans les environs dans les années à venir.
Le Groupe de Melo n'est pas la seule société de développement de construction de tours de condos en Floride du Sud.
Au moins 45 tours avec plus de 7.600 unités ont été proposés - avec cinq tours déjà en cours de construction - le long de la côte de Miami-Dade, Broward et Palm Beach dans les 14 derniers mois.


En outre, les développeurs sont en cours de planification pour construire des milliers d'unités de nouveaux appartements - qui pourraient être convertis en condominiums dans le futur - dans le sud de la Floride pour capitaliser sur les loyers solides payés par des locataires qui ne peuvent pas ou ne veulent pas acheter leur propre résidence.
Au 31 Mars, environ 3.900 unités de développement restaient invendus sur un ensemble de près de 49.000 unités créées au cours du dernier boom dans le sud de la Floride dans les sept plus grands marchés de condos côtiers de Miami, South Beach, Sunny Isles Beach, Hollywood et Hallandale Beach, le centre-ville Fort Lauderdale, Fort Lauderdale plage, Boca Raton Deerfield Beach, le centre-ville de West Palm Beach et Palm Beach.


Malgré l'inventaire invendu condo du dernier boom immobilier de la Floride du Sud, les développeurs du comté de Miami-Dade sont en tête du mouvement de pré constructions en proposant au moins 35 tours avec plus de 6.100 unités à Aventura, Bal Harbour, Miami centre, Key Biscayne, Miami Beach, Surfside et Sunny Isles Beach.
Plus tôt ce mois-ci, des groupes de placement étrangers d'Argentine et de Turquie ont versé une somme combinée de 336 millions de dollars en transactions indépendantes pour le contrôle d'une deux de sites de développement face à l'océan – l’actuel du Bal Harbour Club et le club de surf à Surfside - qui sont parfaitement adaptés aux nouveaux projets de condos de luxe, selon des articles parus dans The Miami Herald et Business Review Daily.
Des développements de condos neufs sont également en cours le long de la côte, dans les comtés de Broward et Palm Beach.
Dans le comté de Broward, les développeurs ont proposé cinq nouvelles tours avec près de 800 unités à Hallandale Beach, Hollywood et Fort Lauderdale Beach.


Dans le comté de Palm Beach, les développeurs ont proposé cinq nouvelles tours avec plus de 700 unités dans les municipalités de Gulf Stream, North Palm Beach et West Palm Beach.
On ne sait pas combien de tours proposées seront effectivement construites comme de nombreux projets sont en cours d'approbation gouvernementale, à un moment où les problèmes financiers à l'étranger créent des inquiétudes au sujet des acheteurs internationaux dans le marché des copropriétés du sud de la Floride.


Pour les projets qui ont été acceptés à commencer la construction par l'approbation gouvernementale précédente, les préventes d’unités de condos pourraient devenir un facteur majeur car de nombreux développeurs exigent des acheteurs à s'engager contractuellement aux paiements échelonnés de dépôts entre 30 pour cent et 80 pour cent du prix d'achat.
Comparer les exigences actuelles, à celles d’avant la crise des condos en Floride du sud, où les développeurs signaient des contrats de prévente avec des dépôts de seulement 10 pour cent du prix d'achat.


La différence dès les premières étapes de ce boom récent condo est le financement de la construction est beaucoup plus difficile d'obtenir la suite de la crise bancaire américaine et la crise de l'immobilier des quatre dernières années.
Pour les projets de condos qui ont obtenu quelques financements pour le développement, les modalités et les conditions des accords ont plus ressemblé à des prêts aux entreprises et personnels avec des garanties que les instruments traditionnels de financement de la construction.
Même si le marché du financement s’est resserré depuis le dernier boom du condo en Floride du sud, peu de choses ont changé à partir d'un point de vue réglementaire avec le processus de vente de condos en pré construction, pour se prémunir contre un nouveau boom dû aux spéculateurs.


La question sans réponse est de savoir si les développeurs, les prêteurs et les acheteurs de condos d'aujourd'hui vont gérer la nouvelle phase de croissance différemment que le dernier boom du sud de la Floride et de récession subséquente.

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