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Prix ​​des préventes de condos en hausse


Comme le marché des préventes de condos montées à un prix moyen d'environ 730$ le pied carré (environ 7858$ le mètre-carré) en Floride du Sud, de plus en plus de développeurs se précipitent d'annoncer de nouveaux projets dans l'espoir d'encaisser sur ce dernier boom de préconstruction en Floride du Sud.

Après environ six ans d'un marché de l'immobilier résidentiel difficile1, le temps est apparemment bon pour les développeurs locaux et etrangers de venir maintenant que la Floride du Sud est dans les premiers stades de sa dernière poussée de croissance alors que des dizaines de milliers de nouveaux unités de condos, appartements et maisons unifamiliales sont proposés, planifiés, en construction ou récemment achevés dans les comtés de Miami-Dade, Broward et Palm Beach.

Malgré un marché en plein boom, aucun secteur n'est aussi populaire dans le sud de la Floride que les condos en preconstruction. À ce jour, dans le sud de la Floride, les développeurs ont proposé un total combiné de 201 nouvelles tours avec plus de 28100 unités - pour le moment - à l'est de l'autoroute I-95 dans les comtés de Miami-Dade, Broward et Palm Beach, selon les projections du site de préconstruction CraneSpotters.com (CraneSpotters.com de base de données de projet de condos proposés).

A la fin du premier trimestre de 2014, les développeurs ont terminé seulement cinq tours de moins de 450 unités et lancé la construction d'un supplément de 58 tours avec près de 7350 condos. Les unités récemment achevées combinés avec des condos en construction représentent environ 28 pour cent des nouvelles unités totales annoncées pour la Floride du Sud, selon les données. 138 tours supplémentaires avec près de 20350 unités sont proposées ou prévues pour la côte sud de la Floride, ce qui représente plus de 70 pour cent de toutes les unités annoncées à ce jour au cours de ce boom actuel de la construction, selon les données.

Il faut noter, qu'environ 40 pour cent des nouvelles unités de condos prévu pour être construite, ont été proposées par des groupes qui n'ont pas encore fait des développement de façon indépendante dans le sud de la Floride. Ce qui veut pas dire que les développeurs qui n'ont pas d'expérience dans la construction de condos en Floride du Sud auront plus de défis à surmonter par rapport aux constructeurs locaux, anciens combattants, dans la réalisation de leurs projets, mais le pourcentage des constructeurs débutants mérite d'ètre surveillés, d'autant plus que les conditions du marché vont changer à l'avenir, déclarent les observateurs de l'industrie.

Pour les nouveaux condos étant proposées en Floride du Sud, Miami-Dade représente la grande majorité des unités proposées avec plus de 21860 condos prévu pour être développés. Broward se classe loin derrière avec près de 3600 unités proposées. Palm Beach a plus de 2650 unités proposées pour le classement en troisieme, selon les données.

Sur une base de marché par marché, Greater Downtown Miami représente près de la moitié de toutes les nouvelles unités de condos proposés pour la région côtière sud de la Floride, avec près de 13600 unités. Le marché Hollywood-Hallandale Beach dans le sud de Broward est deuxième avec près de 3.000 unités proposées. Le marché de West Palm Beach à Palm Beach County occupe le troisième rang avec plus de 2.000 unités proposées.

Pour compléter les cinq principaux marchés des préconstructions de condos les plus actifs en Floride du Sud est le marché Aventura / North Miami avec plus de 1725 unités proposées et Sunny Isles Beach avec plus de 1650 unités proposées, selon les données.

Les développeurs se précipitent pour annoncer des projets en Floride du Sud alors que les prix de préconstruction à l'est de la I-95 ont flambée hausse par rapport aux unités de revente qui ont un prix moyen inférieur à 325$ le pied carré au 18 Mars, selon le MLXchange du Sud-Est de la Floride.

Par comparaison, le prix de prévente minimum médian pour un nouveau condo situé à l'est de la I-95 en Floride du Sud est de 730$ le pied carré, selon une enquête sur les prix de développeur qui a été achevée le 7 Mars par CraneSpotters.com. La fourchette des prix de prévente minimales varient entre un minimum de moins de 225 $ au projet Bay Colony proposé à Juno Beach à Palm Beach County à un prix élevé de 2.300 $ par pied carré aux Résidences au projet d'Edition Miami Beach à Miami Beach, selon l'enquête sur les prix de développeur. Le marché des condos en préconstruction est difficile de vérifier avec exactitude que les bordereaux de prix ne sont pas tenus d'être enregistrés auprès du greffier de la Cour dans les comtés respectifs. En conséquence, les développeurs - qui tentent habituellement de garder leurs informations de prix confidentiels pour des raisons de concurrence - peuvent facilement et souvent changer les prix, les plans d'étage et quantité d'unités avec peu de préavis jusqu'à ce que la construction d'un projet soit finalement terminée, disent les observateurs de l'industrie.

Ajouté à cela, les informations de marketing de pré-vente pour un projet peuvent varier considérablement selon si les représentants des ventes du développeur décider de partager leurs informations sur les prix. Les commissions souhaitées, demandées par les agents immobiliers peuvent également avoir un impact sur les prix, selon un observateur de l'industrie.

Néanmoins, on estime que 61 pour cent des unités de condo en Floride du Sud proposées pour ce cycle sont actuellement sous contrat ou récemment vendus, selon l'enquête sur les prix de développeurs.

La question à l'avenir dans le sud de la Floride est de savoir si il y aura assez d'acheteurs au prix courant pour acquérir la totalité des nouveaux condos annoncés étant donné que plus de la moitié des unités proposées à ce jour n'ont pas encore lancé leurs campagnes de marketing en prévente.

PAR PETER ZALEWSKI - SPÉCIAL POUR LE MIAMI HERALD - 23 Mars 2014

Peter Zalewski est un principal avec les Condo Vultures. Zalewski a une licence de professionnel de l'immobilier en Floride depuis 1995; et fondateur de la CVR Immo et Condo Vultures Realty LLC, conseille les promoteurs, les prêteurs et les investisseurs institutionnels. Zalewski gère également le site du projet avant la construction de condo CraneSpotters.com en collaboration avec l'Association des agents immobiliers de Miami.

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