Quelque chose de très étrange se passe à Miami !

(Photo credit: Richard Cavalleri via Shutterstock)

La plus grande ville de la Floride connaît une flambée de l'immobilier issue d'une source inattendue. Mais est-ce une bulle?

Au cœur d'une ville mondiale, comme Londres ou New York, un autochtone pourrait regarder de travers les nouveaux bâtiments montant vers le ciel, sachant que ces projets résidentiels, avec des dessinés par des architectes primés, ne remplissent pas les notions des logements traditionnelles.

Ces appartements ne sont pas des lieux de vie, même pour quelques mois dans l'année, ou à louer. Ils sont tout simplement des sortes de coffres forts de formes insolites où plusieurs millions de dollars (ou pesos, ou de roubles) peuvent être laissés dans la sécurité et le secret. Les économistes et les élus estiment que l'effet de "valeur refuge" peut assurer l'avenir financier de la ville; les critiques disent qu'il contribue à l'érosion irréversible du caractère de la ville et fait grimper le coût du logement. De toute façon, dans une ère de turbulences dans le monde entier, le phénomène est à la hausse.

Le prix des logements des capitales mondiales de la finance sont ahurissants et ont jusqu'ici monopolisés les titres des journaux. Mais pour vraiment voir la puissance que l'investissement étranger direct peut exercer sur une ville, vous devez aller à Miami.

Au cours du dernier quart de siècle, la ville de Miami a augmenté à un rythme de champ de blé, largement alimentée, selon les agents immobiliers, par les acheteurs d'Amérique du Sud. Cette tendance est plus naturelle ici que dans des villes comme Vancouver, où les Chinois du continent sont de gros acheteurs de condos, ou à Paris, où les Américains, entre autres, achètent d’élégant pied-à-terre. Après tout, la plupart des résidents de Miami parler espagnol à la maison, et la région métropolitaine a la plus grande part de propriété des entreprises par des immigrants dans le pays, avec 45 pour cent. C'est pourquoi la ville est souvent appelée la «capitale de l'Amérique latine."

Qu'il s'agisse ou non de Miami mérite ce surnom, la ville attire certainement un autre type de capitaux d'Amérique latine.

Une étude publiée le mois dernier par l'Autorité de développement du centre-ville de Miami (Miami Downtown Development Authority) a révélé que 90 pour cent de la demande pour les nouveaux condos à Brickell, Downtown et Edgewater - un quartier de 1,5 km en bord de mer sur la baie en face de Miami Beach - est la part des acheteurs étrangers. Plus de 60% des acheteurs en prévente viennent d'Amérique latine. Le plus remarquable, pour le centre d’une ville américaine importante: seul dans 10% des nouveaux appartements sont achetés en tant que résidence principale.

Il est difficile de faire un parallèle dans une autre ville du monde, et encore moins aux États-Unis. La zone en question n'est pas petite: Imaginez le côté Ouest de Manhattan (West Side) de la 110ème rue jusqu’à la 23e rue, avec 4.500 unités en cours de construction. (Pour des raisons de comparaison, Manhattan dans sa totalité, avec une population quatre fois supérieur à celle de Miami, n’autorisé à peine la construction de 5.000 nouvelles unités en 2013)

Miami a réussi, en d'autres termes, à faire ce que les villes de la « Rust Belt » comme Detroit et Toledo rêvent de faire: régénérer le centre-ville grâce aux investissements étrangers. Et ce avec une menace évidente pour la valeur des propriétés - sous la forme de l'élévation du niveau de la mer et des ondes de tempête - qui se profile à l'horizon.

Ce qui distingue le boom actuel de la progressive immigration latine de Miami, qui a été en cours depuis des décennies, c’est la quantité d'argent impliqué. « Ce qui a changé c’est la structure du dépôt », explique Barbara Salk, un des directeurs de la société de développement Sakor. "Nous avons des gens très intéressés à acheter dans de l'immobilier ici." En réponse, les développeurs ont commencé à adopter un modèle de financement de l'immobilier que l’on trouve plus communément dans les pays d’Amérique du Sud avec un accès au crédit plus limité, où un acheteur paie la moitié du coût d'une unité avant que le bâtiment ne soit encore fini. Cela favorise les développeurs, qui ont besoin de moins de fonds propres pour démarrer un projet, et donne confiance aux prêteurs, qui estiment que les acheteurs se sont engagés.

Le modèle est aussi bien adapté à l'immobilier de la clientèle de Miami, dont beaucoup sont à la recherche pour déplacer leurs réserves de trésorerie provenant des monnaies sud-américaine chancelantes, dans l'immobilier américain. Seul un quart des acheteurs de condos à Miami prend des prêts hypothécaires, contre 70 pour cent à l'échelle nationale.

Comme Ken Silverstein a montré dans la Nation, cette pratique est propice à la corruption. "Le secteur de l'immobilier est plus légèrement régulé que les institutions financières", écrit Silverstein,

Les banques sont tenues de déposer un rapport sur les activités suspectes (SAR) avec le Département du Trésor si elles soupçonnent un client de déposer ou de transférer de l'argent « sale ». Les agents immobiliers et les assureurs de titres sont exemptés de cette obligation, comme sont les entreprises qui vendent principalement des produits de luxe tels que des bijoux, des yachts et avions privés, ce qui rend la propriété immobilière un moyen particulièrement attrayant pour les blanchisseurs d'argent. En outre, les caissiers de banque ne reçoivent pas de commission sur les dépôts qu'ils acceptent, ils sont plus susceptibles de poser des questions d'un client douteux qu'un agent immobilier, qui tient à se faire une commission sur plusieurs millions de dollars de condo de luxe.

Mais les condos de Miami ne sont pas aux même prix comme leurs équivalents à New York et à Londres. Le prix moyen d'une unité dans un projet de vente actuel est $ 662,439. Ce n'est pas cadeau; mais c'est moins de la moitié du prix moyen d'une copropriété à Manhattan. Les prix de ventes médians à San Francisco ont récemment atteint 1 million de dollars.

Bien que financé par des transferts à partir de comptes bancaires à l'étranger et rarement pris comme une résidence principale, les nouveaux appartements de Miami ne sont pas quelque chose qui laisse bouche bée. Le condo moyen à Miami est plus proche de la valeur à un compte d'épargne-retraite en bonne santé que de la fortune d’un baron de la drogue.

Cela peut être lié à une autre différence entre le marché de Miami et ses grandes sœurs au niveau mondial. Selon un récent article du magazine New York, "30 pour cent de tous les appartements dans le quadrant de la 49e à la 70e rues entre la Cinquième et Parc Avenue sont vacants au moins dix mois par an." Londres, aussi, souffre de quartiers fantômes dominés par des propriétaires à mi-temps (ou absent).

Mais le dernier cycle de condos du centre-ville de Miami, selon l'Autorité de développement du centre-ville, sont occupés à plus de 95 pour cent, que ce soit par les propriétaires à temps partiel ou, plus probablement, par des locataires. Les quartiers de Miami peuvent manquer de la texture organique de la 57e rue ou Mayfair, mais leurs bâtiments ne manquent pas de gens.

Est-il fou d'ajouter 23.000 unités – le nombre d’unités du cycle actuel - à un marché où la demande locale est limitée, dans une région métropolitaine avec le taux le plus élevé de forclusion aux États-Unis? Est-ce que le centre de Miami est dans une bulle?

«Greater Downtown Miami est toujours dans une bulle», constate le rapport, "parce que 90 pour cent de la demande est à l'extérieur, et donc pas liée à des facteurs économiques fondamentaux."

Alors qu'un marché traditionnel du logement tire sa force de la croissance de l'emploi et de nouveaux résidents, les marchés «refuges» de logements sont alimentés par l'instabilité mondiale. Et il y a certainement beaucoup de cela pour tout le monde.

HENRY GRABAR

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